Согласно отчетам заинтересованных ведомств и коммерческих структур, ипотечное кредитование в России продолжает восстанавливаться. За 11 месяцев 2011 года было выдано 449 210 кредитов на сумму в 613,4 млрд. рублей. Это в 1,8 раза больше в количественном и в 1,9 раза – в денежном выражении по отношению к показателям 2010 года. За 11 месяцев 2011 года было выдано почти на 40% кредитов больше, чем в момент докризисного максимума в 2008 году (в 2008 году ипотечных кредитов было предоставлено на 656 млрд. руб.). По оценке специалистов АИЖК, рынок ипотечного кредитования почти вернулся на докризисный уровень.

Однако за одними и теми же цифрами могут скрываться совершенно разные экономические процессы. И интерес, конечно же, представляют именно они. Прогноз ситуации на рынке зависит не от того, как сложились цифры, а от того, какие процессы за ними стоят.

На наш взгляд, для адекватной оценки нынешнего состояния российского рынка ипотеки необходимо разобраться, кто является покупателем имущества. Участников рынка можно условно разделить на спекулянтов, накопителей и реальных покупателей.

Спекулянты – это те, кто покупает недвижимость с целью последующей перепродажи и получения прибыли на разнице цен. Накопители – это те, кто ищет наиболее безопасный и эффективный способ размещения своих накоплений. В принципе, мотивы и интересы у спекулянтов и накопителей схожи. Однако у накопителей более долгий горизонт планирования, поэтому они менее активно реагируют на текущую конъюнктуру рынка.

Реальные покупатели – это те, кто покупает недвижимость непосредственно для удовлетворения своих собственных потребностей. В их поведении также могут присутствовать как спекулятивные, так и накопительские составляющие, но главным мотивом их выхода на рынок является решение собственных бытовых проблем.
С 2005 и по начало кризиса в 2008 году на рынке доминировали спекулянты. Еще какая-то часть покупок приходилась на накопителей. Цены постоянно росли высокими темпами, значительно превышающими инфляцию, и вложения в недвижимость приносили весьма высокий доход.

При этом доля реальных покупателей постоянно сокращалась, и к 2008 году они практически ушли с рынка, не будучи в состоянии угнаться за стремительно растущими ценами.

Кризис 2008-2009 годов существенно подкосил спекулятивный бизнес. В 2008 году резко возросли ипотечные ставки и упали цены на жилье. Вброс значительных объемов денежной массы в экономику позволил избежать полного схлопывания пузыря. Он чуть-чуть сдулся, но стоимость жилья упала недостаточно низко для того, чтобы люди могли себе позволить купить собственность. В результате спекулянты с рынка ушли, а реальные покупатели не вернулись. Единственными покупателями жилья в этот период стали накопители, вернее та их часть, которая в период кризиса утратила доверие к устойчивости любых денежных систем. Впрочем, и накопители были предельно осторожны, поскольку на практике убедились, насколько низколиквидными могут оказаться вложения в недвижимость.

В кризис рынок недвижимости заморозился.

В 2009 году предпринимались попытки вновь заманить спекулянтов в ипотеку – говорилось, что цены уже на дне, и они будут только расти. Что снижение объемов строительства приведет к дефициту предложения на рынке, в результате чего стоимость недвижимости в скором времени вновь устремится в небеса. Конечно же, единицы вернулись, но это сложно назвать массовым явлением.

На самом деле, это очень интересное явление. Дело в том, что традиционная экономическая наука отрицает возможность появления пузырей в нормально функционирующей экономике, а их появление (которое отрицать уже невозможно) относит исключительно на счет психологии. В России на протяжении 2009 года и отчасти 2010 года мы как раз и наблюдали попытку применить эту теорию на практике.

Операторы рынка недвижимости предприняли самую настоящую «психическую атаку» на инвесторов и спекулянтов. Однако результаты оказались мизерными. Психология психологией, но на самом деле пузырь можно надуть только в том случае, если у него есть фундаментальная основа, а именно – массовый спрос реальных покупателей.

Реальные же покупатели выходить на рынок не спешили. Они ожидали, что кризис в секторе недвижимости вот-вот возобновится, и цены вновь начнут падать до приемлемого уровня.

Перелом в настроениях произошел, по-видимому, во второй половине 2010 года. Стало ясно, что ожидать дальнейшего падения не стоит, и решать свои жилищные проблемы придется при их текущем уровне.

Одновременно с этим произошли позитивные изменения в банковском секторе. В период кризиса стремительно росла норма сбережений – те, кому не хватало денег на покупку защитного актива, просто откладывали на черный день. У банков появились значительные запасы ликвидных средств, которые они стремились с выгодой разместить. На фоне политики государства по сдерживанию инфляции и дешевизны банковских пассивов снизились ставки по ипотеке.

И реальный покупатель начал возвращаться на рынок, что, собственно, и отражают показатели развития ипотечного рынка.

Получается, что в 2008 году спрос на ипотечные кредиты обеспечивали спекулянты, а сейчас основными потребителем является уже реальный покупатель, так что неправильно сравнивать нынешнюю ситуацию с докризисной – законы развития рынка другие. Сейчас реализуется отложенный спрос, накопившийся с середины нулевых, когда у людей не было возможности приобрести жилье. Однако этот спрос ограничен.

Здесь возникает вопрос – может ли возврат на рынок реальных покупателей привести к формированию нового пузыря? Пока этого не происходит. Цены на недвижимость колеблются незначительно и, в общем и целом остаются в пределах инфляции. Спекулятивные возможности здесь крайне ограничены, а сами спекулянты сосредоточились преимущественно в сфере приобретения недвижимости на ранних стадиях строительства и игре на разнице цен строящегося и готового жилья.

Накопители также пока не видят преимуществ вложения в недвижимость, и хотя покупки такого рода всегда присутствуют на рынке, их интенсивность недостаточна для разгона цен.

По-видимому, масштабы пузыря, сложившегося в докризисный период (сюда следует добавить и объекты, заложенные в докризисный период, и потихоньку достраиваемые в период кризиса) оказались настолько большими, что пока их хватает для удовлетворения накопленного за последние 6 лет платежеспособного реального спроса.

При этом надо учитывать, что размеры этого спроса ограничены. Так что мы ожидаем, что в ближайшее время темпы роста ипотечных портфелей будут снижаться. Этому будет способствовать и наметившийся в последнее время рост стоимости ипотечных займов и большая осторожность банков в выборе заемщиков на фоне роста финансовых трудностей в банковском секторе.

Так что участникам рынка не следует ожидать, что всплеск активности на рынке в 2011 году будет продолжительным. Скорее всего, в недалеком будущем сектор вновь войдет в период стагнации и низких темпов роста.